Mal Papan Atas Amerika Runtuh 45% dari Level 2016

 

Ketika Chief Executive Macy Jeff Gennette menjelaskan pada pertemuan investor pada awal tahun 2020 bahwa dia melihat “percabangan mal” sedang terbentuk, dengan keadaan pusat perbelanjaan tingkat bawah terus “menurun dengan cepat”, dia tidak memiliki hal buruk untuk itu. katakan tentang apa yang disebut mal dengan rating A.

Sebaliknya, Gennette mengatakan pengecer toko serba ada akan terus berinvestasi di lokasinya di mal berperingkat A, karena tutup di properti berkinerja buruk lainnya.

Tetapi nilai bahkan beberapa pusat perbelanjaan terbaik di AS telah menurun dengan kecepatan yang mengejutkan dalam beberapa tahun terakhir, menurut sebuah laporan yang diterbitkan minggu ini oleh perusahaan analitik real estat Green Street . Green Street sekarang memperkirakan nilai mal dengan peringkat A telah jatuh sekitar 45% dari level 2016, yang mencapai puncaknya setelah terjadinya resesi hebat.

Mal dengan peringkat A adalah penunjuk arah penting untuk dipantau dalam industri real estat ritel karena mereka menyumbang sebagian besar nilai mal di AS. Ada sekitar 250 di antaranya, mewakili seperempat dari sekitar 1.000 pusat perbelanjaan di Amerika, menurut hitungan Green Street. Mereka menghasilkan penjualan $ 750 per kaki persegi, rata-rata, dibandingkan dengan mal A ++, dengan harga $ 1.100; mal B, seharga $ 425, dan mal C, seharga $ 250.

“Nilai-nilai mal mengalami pemulihan yang sangat kuat dari krisis keuangan global,” kata analis ritel senior Green Street Vince Tibone dalam sebuah wawancara.

“Lingkungan ritel secara keseluruhan jauh lebih sehat,” katanya. “Saat itu, sentimennya adalah bahwa e-commerce adalah masalah besar, tetapi mal ‘A’ lebih kebal. Dan sentimen di mal ‘A’ sangat berbeda. Kami memiliki banyak bukti transaksi yang sangat menyarankan bahwa – untuk mal terbaik di negara ini – pendapatan operasional bersih tumbuh pada klip yang sehat, tingkat batasan rendah dan pembiayaan tersedia. ”

Tapi, katanya, cerita itu berubah seiring waktu. Bahkan untuk mal dengan peringkat A, fundamental mulai melemah, sebagian besar terdorong turun karena kelemahan di rantai department store, yang secara historis menjadi penyewa utama yang menarik pembeli dan mendorong pengecer dan restoran lain untuk masuk. Nilai aset telah meningkat lebih tertekan dalam 12 bulan terakhir karena pandemi Covid membawa tantangan baru, kata Tibone.

Pemilik mal terbesar di AS, Simon Property Group , memegang sebagian besar mal dan pusat outlet berperingkat A di AS. Dan sahamnya turun lebih dari 32% selama 12 bulan terakhir. Investor telah menarik diri dari Simon, bahkan seperti yang dikatakan banyak analis bahwa itu adalah pemain terkuat di ruang mal. Simon memiliki kapitalisasi pasar lebih dari $ 32 miliar.

Seorang perwakilan dari Simon menolak mengomentari laporan Green Street.

Risiko terbesar di tahun-tahun mendatang bukanlah untuk mal dengan peringkat A, namun untuk mal dengan peringkat B dan C, kata Green Street. Dua kelompok terakhir perlu menemukan kegunaan yang sama sekali baru di tahun-tahun mendatang, sementara mal dengan peringkat A memiliki peluang yang jauh lebih baik untuk tetap layak dengan menambahkan ruang non-ritel ke dalam campuran, katanya.

Simon, misalnya, menukar dua department store di Broadway Square Mall di Tyler, Texas, dan Cape Cod Mall di Barnstable, Massachusetts, dengan Dick’s Sporting Goods dan Target . Perwalian investasi real estat mengatakan pihaknya mengharapkan untuk menghabiskan sekitar $ 140 juta untuk pembangunan kembali yang sedang berlangsung dan proyek-proyek pembangunan baru pada akhir tahun ini.

 

‘Spiral kematian’

Penanda usang adalah faktor risiko No. 1 yang berkelanjutan untuk nilai mal, menurut Green Street. Perusahaan real estat tersebut memperkirakan sekitar 360 department store berbasis mal telah tutup sejak 2016. Dan diperkirakan sekitar setengah dari department store berbasis mal yang tersisa akan tutup pada akhir tahun 2025.

“Toserba membayar sewa minimal, tetapi dampaknya terhadap pusat dapat jauh lebih besar jika klausul sewa bersama dipicu ,” kata Green Street. Klausul ini memungkinkan penyewa untuk mengurangi harga sewa, umumnya jika ada setidaknya dua lowongan jangkar di sebuah properti.

Macy’s sedang dalam proses menutup puluhan department store tahun ini . JC Penney melihat 15 penutupan lagi pada Maret, setelah menutup lebih dari 150 toko sejak mengajukan perlindungan kebangkrutan musim semi lalu. Penney baru-baru ini bangkit dari kebangkrutan setelah dibeli oleh Simon dan Brookfield Asset Management .

Green Street memperkirakan akun Macy untuk 18% dari ruang jangkar di mal AS, Penney membuat 18% dan Sears 2%, sementara operator department store lain termasuk Nordstrom dan Neiman Marcus mewakili 27%, dan jangkar non-department store menyumbang sisanya. ruang.

Rantai department store yang berbasis di Carolina Utara, Belk, mengumumkan Kamis bahwa mereka segera berencana untuk mengajukan perlindungan kebangkrutan Bab 11 , dengan perusahaan ekuitas swasta Sycamore Partners ditetapkan untuk mempertahankan kendali mayoritas sebagai bagian dari perjanjian restrukturisasi. Tidak jelas apakah kesepakatan itu akan mencakup penutupan toko tambahan.

“Mal adalah ekosistem yang rapuh,” kata Green Street. “Saat kondisi memburuk secara nyata, mal dapat memasuki ‘spiral kematian’ – di mana produktivitas penjualan yang lebih rendah menyebabkan penurunan tingkat hunian, yang mengakibatkan lebih sedikit pengunjung yang tertarik ke kelompok pengecer yang semakin berkurang, yang melanjutkan siklus penurunan penjualan dan hunian.” “Lingkaran setan ini dapat berlanjut hingga mal menjadi usang,” katanya.

Sumber : CNBC

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*